Объект оценки - арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте устоялось словосочетание "оценка арендной платы и арендной ставки", такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Закон не предусматривает "плату" в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию. 

В данном случае надо говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования, а не "оценки платы", хотя подразумевается, что величина этой "платы" совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

Объект оценки следут определить как: "Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре". А в задании на оценку нужно перечислить основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора. Но, несмотря на некоторые шероховатости, употребление термина "оценка арендной платы и ставки аренды" стало повсеместным, поэтому в дальнейшем будем придерживаться этой устоявшейся терминологии.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры - это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения). Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, а это очень важное право.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Сюда относятся: площадь, тип объекта и его назначение, местоположение, удаленность от центра и станций метро, техническое состояние, уровень отделки, функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади, этаж, наличие и состав средств связи, состав коммунальных услуг, наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги - предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать не только сопоставимые с объектом оценки по физическим параметрам аналоги, но и подобрать схожие условия аренды. Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости в г. Москве, всегда можно подобрать близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров - условиями арендного договора? Здесь возможны две ситуации:

Первая - объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях, как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация - это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, здесь долгосрочная аренда является типовым предложением). В этом случае придется работать с аналогами близкими по всем остальным параметрам, кроме срока аренды и вводить существенную корректировку на срок аренды.

Конечно, применение больших корректировок (более 10%) нежелательно, это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет уязвимым для критики, что может быть очень важным при оценке государственных объектов, поскольку эти отчеты обязательно проходят экспертизу.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым. 

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды обязательно проходит экспертизу в соответствующих государственных органах на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не принимается для целей совершения сделки по сдаче в аренду данного объекта.

Какие замечания предъявляются к отчетам?

1. Описание объекта оценки.
В нашем случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора .

2. Право на заключение договора.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником, этот пункт содержится в статье 10 "Закона об оценочной деятельности в РФ". Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор - коммерческая структура. В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора - поручение арендодателя арендатору заключить договор на оценку объекта аренды, в противном случае по формальным основаниям отчет могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод оценки из сравнительного подхода оценки стоимости недвижимости требует введения корректировок, а стандарты оценочной деятельности (ФСО-1) требуют привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Легче всего это сделать применяя метод качественных корректировок, когда корректируется не само значение цены аналога, а только вводится качественный признак, например - ↑ и ↓. То есть, если аналог отличается в лучшую сторону - ставится ↓, если в худшую - ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова "Экономический анализ и оценка недвижимости".

Поскольку количественные поправки в этом методе не вводятся, то не нужно указывать, при каких условиях и почему эта поправка будет иметь то или иное значение. Достаточно лишь указать, при каких условия поправка есть, а при каких - нет. Применение данного метода позволяет достаточно просто и убедительно обосновать использованные корректировки. 

4. Достаточность и полнота исследования.

Согласно ФСО №1: 

«Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

 

Способ проверки достаточности исследованной информации при применении метода качественных корректировок можно найти, если обратится к самому определению достаточности, данному в ФСО-1. Действительно, можно просто взять и расширить перечень исследованных аналогов и посмотреть, как изменится итоговая стоимость при увеличении количества аналогов. Если стоимость не изменится или изменится незначительно, то можно говорить, что исследование выполнено в достаточном объеме и требование ФСО-1 о достаточности информации также выполнено.

Услуги по оценке стоимости аренды

Наша компания имеет более чем 10-летний опыт в оценке ставки аренды для любых целей, в том числе для сдачи в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям.

Мы располагаем большим штатом квалифицированных экспертов-оценщиков, специализирующихся на этом виде оценки и проводим оценку арендной платы объекта недвижимости в кратчайшие сроки (3-5 дней).

Для проведения оценки потребуются следующие документы:

1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
2. Технический (кадастровый) паспорт БТИ.
3. Экспликация и поэтажный план.
4. Существенные условия договора аренды:
• вид передаваемого права;
• срок аренды;
• условия платежа и платежный период;
• ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
• обязательства по оплате коммунальных платежей;
• условия по стимулированию арендатора (если есть);
• условия досрочного расторжения договора;

Для получения информации о сроках и стоимости оказания услуги по определению стоимости арендной платы, отправьте

Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке аренды

 

По всем вопросам, связанным с оценкой ставки аренды, обращайтесь по тел. 8 953 635 97 80 Юлия. 

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться. 

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.